Ortaklığın giderilmesi davası ( izale-i şuyu ), paylı mülkiyette birden fazla kişinin aynı taşınmaz veya mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini ve payların ayrılmasını istediği davadır. Miras, ortak alım veya hisseli tapu kaynaklı uyuşmazlıklarda sık görülür. Temel düzenleme 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) 698–702. maddelerdedir. Av. Leyla Nur Değirmenci, gayrimenkul hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.
İlgili: Muhdesatın aidiyetinin tespiti, Gayrimenkul hukuku.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı oranında ortak maliktir. Paydaşlar birlikte kullanmak zorunda değildir; kanun, ortaklığın giderilmesini (paylaşılmasını) isteme hakkı tanır.
İzale-i şuyu, aynı davanın geleneksel adıdır; hukuki sonuç ortaklığın giderilmesi ile aynı çerçevede değerlendirilir.
Örnekler:
- Miras kalan hisseli ev veya arsa,
- Eşlerin ortak aldığı daire,
- İki kardeşin paylı işyeri,
- Tapuda birden fazla hissedar görünmesi.
Paylı mülkiyet ve elbirliği farkı
| | Paylı mülkiyet (TMK 688) | Elbirliği (TMK 703) | |--|------------------------------|-------------------------| | Pay | Her paydaşın belirli payı vardır | Ortak tasarruf; pay belirsiz (miras vb.) | | Dava | TMK 698–699 (giderilme) | TMK 703 (tasfiye / satış) | | İstek | Her paydaş ayrılabilir | Oybirliği; aksi halde satış yolu |
Miras ortaklığı çoğu zaman önce elbirliği; tenkis / taksim sonrası paylı yapıya dönüşür. Doğru dava türü seçilmelidir.
Hukuki dayanak (TMK 698–699)
TMK 698: Paydaşlardan her biri, sözleşme veya kanun ile paylaşma yükümlülüğü olmadıkça ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
TMK 699: Paylaşma biçimi:
- Aynen bölüşme (paylaştırma): Mal fiziken bölünebilir ise (örneğin arsa ifrazı) paydaşlara parça verilir; değer farkı para ile denkleştirilir.
- Satış yoluyla giderilme: Bölünme mümkün değilse veya ağır değer kaybı doğuracaksa mal satılır, bedel paylara göre paylaştırılır.
Paydaşlar anlaşamazsa hâkim uygun yöntemi seçer. Paydaşlar arası artırma ile satış, tüm paydaşların rızasına bağlı olabilir.
Paylaşım yasağı (TMK 693)
Sözleşme ile en fazla on yıl paylaşmama yükümlülüğü konulabilir. Süre ve şekil şartlarına uyulmazsa giderilme istenebilir.
Arabuluculuk zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru, dava şartıdır (6325 sayılı Kanun 18/B, 7445 sayılı Kanun değişikliği).
- Arabuluculuk tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebilir.
- Anlaşma tutanağı varsa icra edilebilirlik şerhi alınabilir.
Muhdesat ve aidiyet tespiti
Taşınmaz üzerinde ev, depo, ağaç gibi muhdesat varsa:
- Önce muhdesatın aidiyetinin tespiti,
- Ardından ortaklığın giderilmesi
birlikte veya sırayla gündeme gelebilir. Aidiyet netleşmeden adil paylaşım zorlaşır.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi
- Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir
Harç ve masraflar, taşınmazın rayiç değerine göre nispi hesaplanır.
Yargılama süreci
Kabaca aşamalar:
- Arabuluculuk
- Dava dilekçesi — tapu, pay oranları, talep (paylaştırma / satış)
- Keşif ve bilirkişi — kıymet takdi, paylaştırma projesi
- İmar, ifraz ve kadastro uygunluk incelemesi
- Karar — paylaştırma planı veya satış hükmü
- Tapu tescil işlemleri (karar sonrası)
İmar planı paylaştırmaya izin vermiyorsa satış yolu öne çıkar.
Tarafların pratik notları
Paydaş (davacı):
- Pay oranını tapu ile ispatlayın,
- Fiziksel bölünme mümkün mü önceden bilirkişi görüşü alın,
- Satış isteniyorsa değer tartışmasına hazırlanın.
Diğer paydaşlar:
- Kullanım ve masraf (vergi, aidat) kayıtlarını saklayın,
- Haksız paylaştırma iddiasında itiraz ve alternatif plan sunun.
Avukat desteğinin önemi
Ortaklığın giderilmesi; arabuluculuk, bilirkişi, tapu ve aile içi gerilimi bir arada taşır. Yanlış talep (aynen / satış) veya süre kaçırma ciddi maddi kayıp doğurabilir. Av. Leyla Nur Değirmenci ile sürecinizi planlayabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tek paydaş çıkmak istemezse ne olur?
TMK 698 uyarınca bir paydaş giderilme isteyebilir; anlaşma şart değildir ( on yıllık sözleşme yasağı vb. istisnalar saklı).
Ev tek parça, bölünemezse?
Satış ve bedelin paylara bölünmesi gündeme gelir.
Arabuluculuk atlanırsa?
Dava usulden reddedilebilir.
İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi aynı mı?
Evet; güncel uygulamada ortaklığın giderilmesi terimi ve TMK 698–699 esas alınır.
Miras paylaşımı bu dava mı?
Veraset ilamı ve taksim ayrı; hâlâ paylı kalan taşınmaz için giderilme davası açılabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyette ortaklığı sona erdiren; arabuluculuk, paylaştırma–satış seçimi ve muhdesat sorunlarıyla iç içe bir gayrimenkul davasıdır. Av. Leyla Nur Değirmenci ile dosyanızı değerlendirebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki sonuç için dosyaya özel danışmanlık gerektirir.