Kat mülkiyeti davaları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında apartman, site ve iş merkezi gibi yapılarda bağımsız bölüm mülkiyeti ile ortak alan ilişkisinden doğan hukuk uyuşmazlıklarının mahkeme önünde çözümüdür. Aidat, arsa payı, kurul kararları ve kentsel dönüşüm kaynaklı dosyalar çok yaygındır. Av. Leyla Nur Değirmenci, gayrimenkul hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.
İlgili: Arsa payının düzeltilmesi, Tapu iptal ve tescil, Gayrimenkul hukuku.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, bir anagayrimenkul (bina + arsa) üzerinde:
- her bağımsız bölümün (daire, dükkan) ayrı malike ait olması,
- merdiven, asansör, bahçe gibi ortak yerlerin paydaşlara ortak mülkiyet veya irtifak rejiminde kalması
düzenlemesidir.
Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önceki ara aşamadır; çoğu projede önce kat irtifakı, sonra kat mülkiyeti tesis edilir.
Kat mülkiyeti davalarının genel çerçevesi
| Unsur | Özet | |-------|------| | Kanun | KMK 634 ve ilgili yönetmelikler | | Görevli mahkeme | Çoğunlukla sulh hukuk mahkemesi (KMK kaynaklı uyuşmazlıklar) | | Yetki | Anagayrimenkulün bulunduğu yer (kesin yetki) | | Taraflar | Kat malikleri, kat irtifakı sahipleri, bazı davalarda yönetici |
Her dava türünün özel şartları farklıdır; tek tip süreç yoktur.
Başlıca kat mülkiyeti dava türleri
1. Arsa payının düzeltilmesi (KMK 3)
Tapudaki arsa payı, bağımsız bölüm değer oranına uymuyorsa kat maliki düzeltme davası açabilir.
İlgili: Arsa payının düzeltilmesi davası.
2. Kat mülkiyetinin / kat irtifakının tesis edilmesi
Proje, cüz listesi veya tesis işlemi uyuşmazlıklarında tesis ve tapu şerhi için dava veya idari başvuru yolları gündeme gelir.
3. Kat malikleri kurulu kararının iptali
KMK 26, 33 çerçevesinde kanuna, yönetim planına veya genel kurul usulüne aykırı kararlar iptal davasına konu olabilir.
Örnek: usulsüz toplantı, oy çokluğu hatası, yetkisiz gider kararı.
4. Aidat ve gider alacağı (KMK 20)
Demirbaş, bakım, personel giderleri için kat maliklerinden talep edilen aidat ve gider payı uyuşmazlıkları:
- önce çoğu dosyada icra (belgeli alacak),
- itiraz ve menfi tespit,
- gerekirse alacak davası.
5. Ortak yerlere el atmanın önlenmesi
Bir kat malikinin veya üçüncü kişinin ortak alanı (otopark, çatı, bahçe) haksız işgal etmesi halinde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri gündeme gelir.
6. Yönetim planı ve ana sözleşme uyuşmazlıkları
Yönetim planı değişikliği çoğu konuda kat malikleri çoğunluğu veya oybirliği ister (KMK 30 ve ilgili hükümler). Geçersiz değişiklik iptal davası açılabilir.
7. Borçlarını ödemeyen kat malikine özel yaptırım (KMK 25)
Aidat ve ortak gider borcunu ağır şekilde ihlal eden kat malikine karşı, kanundaki şartlar oluşmuşsa bağımsız bölüm mülkiyetinin devri talebi özel bir dava türüdür; sıkı şartlar vardır.
8. Kentsel dönüşüm ve yıkım–yeniden yapım
6306 sayılı Kanun ve riskli yapı süreçlerinde kat malikleri arasında anlaşmazlık, arsa payı ve hak sahipliği tartışmaları birlikte yürür.
İlgili: Acele kamulaştırma (kamu projelerinde).
9. Tapu iptal ve tescil (bağımsız bölüm)
Yanlış bağımsız bölüm kaydı, hatalı malik veya şerh uyuşmazlıklarında TMK ve KMK hükümleri birlikte değerlendirilir.
İlgili: Tapu iptal ve tescil davası.
Kat mülkiyeti ile kira hukuku ayrımı
| | Kat mülkiyeti | Kira (TBK) | |--|-------------------|----------------| | Konu | Malik ilişkisi, ortak alan | Kiracı–kiraya veren | | Kanun | KMK 634 | TBK 331 vd. | | Örnek | Aidat, arsa payı | Tahliye, kira tespit |
Kiracı kat maliki değilse çoğu KMK davasında davacı/davalı olamaz; kira davaları ayrı yürütülür.
Yargılama süreci (genel)
Kabaca:
- Tapu ve yönetim planı incelenmesi
- Dava dilekçesi ve taraf teşkili (tüm malikler gerektiğinde)
- Keşif / bilirkişi (arsa payı, değer, teknik rapor)
- Karar — iptal, tescil, alacak, menfi tespit vb.
- İcra veya tapu işlemi (ilama göre)
Arabuluculuk, kira ve ortaklığın giderilmesi dışındaki çoğu KMK davasında genel kural olarak zorunlu değildir; somut uyuşmazlık türüne göre kontrol edilmelidir.
Malik ve yönetici açısından pratik notlar
Kat maliki:
- Genel kurul ve toplantı tutanaklarını saklayın,
- Aidat ödemelerinde açıklama yazın,
- Arsa payı ve tapu kaydını kontrol edin,
- Kurul kararına süresinde itiraz planlayın.
Yönetici / site yönetimi:
- Gider belgesi ve karar usulü düzenli tutulmalı,
- Toplantı çağrısı ve oy hesabı hataları iptal sebebi olabilir.
Avukat desteğinin önemi
Kat mülkiyeti dosyaları teknik (bilirkişi, proje) ve çok taraflıdır; yanlış dava türü veya eksik taraf ret ve zaman kaybı doğurur. Av. Leyla Nur Değirmenci ile dava türü ve strateji belirleyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kat mülkiyeti davaları hangi mahkemede görülür?
Anagayrimenkulün bulunduğu yer; çoğu dosyada sulh hukuk mahkemesi.
Aidat borcuna ne olur?
İcra ve alacak davası; KMK 25 özel yaptırımı ayrı şartlara bağlıdır.
Arsa payı davası kat mülkiyeti davası mı?
Evet; KMK kapsamında özel bir türdür.
Kiracı kat malikleri kuruluna katılır mı?
Hayır; malik sıfatı gerekir (özel düzenlemeler saklı).
Kentsel dönüşümde hangi davalar açılır?
Arsa payı, paydaşlık, tapu ve anlaşma uyuşmazlıkları birlikte gündeme gelir.
Sonuç
Kat mülkiyeti davaları, çok katlı yapılarda mülkiyet, ortak gider ve yönetim dengesini korur; dava türü ve taraf seçimi belirleyicidir. Av. Leyla Nur Değirmenci ile dosyanızı değerlendirebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki sonuç için dosyaya özel danışmanlık gerektirir.